「不動産投資の失敗率」を下げ、不動産投資の成功率を劇的に上げる方法はあります

公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円以上を稼いでいた、私自身も回の相続を経験した、相続税対策の不動産投資も得意な行政書士「公務員ビジネスマンの天野浩史」です

私が好んで「不動産投資」をする感想は、「リスクがほとんど感じられず、お金がたくさん儲かるから」という感想です。

ですが、ほとんどのかたが、「リスクが高いからな」という感想なのです。

これって、なんでここまで「不動産投資」に対する感想が違うのでしょうか?

「不動産投資」で成功している私の現実や考えと、「不動産投資」をやったことが無いとか、「不動産投資」をしたけどうまくいっていない、あなたとの「不動産投資の考えのギャップ」についてお話していくのと、不動産投資を成功するためにどうしたらいいのかを詳しくお話ししていこうと思います。

私が実際やっている、勝てる「不動産投資」の方法

私は「不動産投資」は世の中にある「投資」投資の中で、一番安定していて、収入も多く、リスクが少ない「投資」であり、「ビジネス」であり、「お金の稼ぎ方」であり、「副業」であるという考えです。

それも、時間が経つにつれどんどんそれが加速していく感じです。その具体的な内容としては、

私が初めて自分のアパートを買った時は、まず、私の公務員だった時の年収は600万円でした。そして購入した物件が築18年、中古4DK4室のアパートを土地、建物の値段を合わせて、2500万円で購入しました。 時期としては「リーマンショック後の不動産投資物件の価格が安い時」でした。

不況の時は「不動産投資」のチャンスです

ここでのポイントは、自分の年収がある程度あったこと、預貯金は、500万円くらいあったこと、そして特に大切なのが「購入時期」で「リーマンショック」の後1年以上後では、不動産価格も下落し、企業のリストラが進み、アパートから退去する人も多く、空室のために家賃が払えない大家さんが続出し、中古のアパ―ㇳの売りが大量発生しました。

「不動産投資物件」は普通に売ろうと思っても、買い手が現れるまで売れません。でも空室が怖くて売り急いでいる大家さんが多いので、破格で買うことができるのです。 ですが、ここで注意があります。

ここはかなり重要なので聞いてほしいのですが、売り手の大家さんが空室で困って売る物件の理由ですがそれはほとんど「空室」「銀行の利息の上昇」による「銀行への返済が困難になった」です。

企業のリストラなどで「空室」が家賃収入から銀行への返済額に足りないと、大家が手出しで返済することになるわけです。 銀行への返済が出来なくなるのが怖くて売りたいと思うのです。

 

買うべき不動産投資物件は「安く買えて、利益がたくさんになるもの」

ここで大切なのが「空室」といっても実は、色々種類があるのです。売りに出ているアパートの内容を見ると分かるのですが、「10室中8室が空き家」のもの、「10室中3室が空き家」のもの、中には「10室中2室が空き家」のものが売りにでてきます。

この中で、「10室中8室が空き家」のものは、多くは、アパートが古くてボロボロのためもともと入居者が少なかったか、大手の企業が大量に借りていて、リストラを実行したため、一気に大量の退去が発生してしまったなどが多いです。

ボロボロのアパートの場合は、立地が良ければ、リフォームする資金さえあれば、購入する価格が安ければかなり儲けが出せるお宝物件のこともあります。 そして、企業のリストラによって大量退去があっても、立地がよく、入居者がすぐ決まる場所なら問題ないと思いますので、そういう物件なら、購入価格を安くできるなら購入したほうがいいと思います。ですが、中古のアパート場合は銀行からの融資が難しいので、注意が必要です。

本題ですが、「10室中3室が空き家」のもの、中には「10室中2室が空き家」の「築浅」のものが売りにでてきますが、これって不思議に思いませんか? 築浅で、不況のタイミングで築5年以内となると、普通売り時ではないように思いますよね。

なぜ売りに出すのかという事ですが、「もともとの利息が高く、少しで上がったら苦しいのに、実際上がってしまい返済に困るか、空室で返済に困って売りたくなった物件」「大家としての経験が浅いのと、資金が無いのと、空き部屋が発生したらどうしたら埋められるかが分からず、対処できずに売りに出す」なども混ざっています。

チャンスをつかめるのは、あなたの「収入」、「資金力」、「銀行からの融資」次第

これらの物件が出たら、本当にチャンスです。これらの大家さんたちは怖くてすぐにでも売りたい気持ちでいっぱいですので、値下げ交渉もある程度できます。なので、安く買えることで、初期投資が抑えられるので、その分の利益が出るのです。

それだけではありません。多くの不慣れな不動産投資家も「不況」だと怖くて不動産投資物件を買えないのです。という事は、ライバルも少ないため、優良な不動産投資物件を手に入れられる可能性が上がります

その怖くて売りたいとなった大家さんたちの金利が、4.5%以上であればなおチャンスです。おそらくそのままいくと破産でしょうから、当然そんなのは嫌でしょうから、購入してあげれば喜んでもらえます。

でも、「この時のあなたの銀行からの融資が良い条件でもらえるならば」チャンスですが、そうでない場合は残念ですがチャンスをつかめないかもしれません。

あなたが銀行から融資が出してもらえ、金利が1.0%より少ない金利ならものすごく儲かります。それ次第という事になります。私は、0.85%で融資してもらえましたが、返済期間が短く、利益は月に1万円でした。

金利が2.5%以上になると、利益が全くでないか、毎月手出しになってしまうので、無理して買っても怖くてすぐに売りたくなってしまうと思いますので、購入する意味がありませんね。

「不動産投資の失敗率」を下げ、「不動産投資の成功率」を劇的に上げる方法はあります

「不動産投資」は「購入するまでが勝負」です。それは購入する時に不動産投資の失敗率が少なく、不動産投資の成功率が高いように「不動産投資物件」を購入することです。

リスクを下げるとは、次の5つを確実にすることです。

●「銀行からの金利を低くする」

●「立地のいい、不動産投資物件を安く買う」

●「手持ちの資金を多く残しておく」

●「火災保険、地震保険には十分入っておく」

●「信頼できるビジネスパートナーと組む」

●「あなたが本業で一生懸命に働く」

これが出来ていれば、ほぼ不動産投資で失敗はしません。不動産投資で成功したと言ってもいいくらいです。不動産投資物件に「空室」があっても、毎月の収入が多くて、返済額が少なく、手持ち金もあり、本業の収入で食べていけるので、問題にはなりません。

「火災」が起きても保険で手当てできますし、「地震」で建物が傾いてしまっても、保険がおりてきますし、もし追加資金が必要な場合は、銀行から融資してもらうこともできるでしょう。銀行からの利息が低いというのは、あなたへの信頼の証です。

銀行からの金利が高いのは、あなたへの信頼が低い証拠です。どんどん金利が下がっていくことで、銀行もあなたの味方になってくれるのです。 そうすれば、次に優良な「不動産投資物件」が見つかれば、次も融資してくれます。

あなた自身がきちんと稼ぐことが出来ていれば、金利が上がろうと、火事や地震が起ころうと、銀行への返済が出来なくなることはあり得ません。全ては「あなた次第」だということですね。

 

あなたの「人生を選べる」ことができる

そして、不動産投資物件を少しづつ増やしていき、銀行への返済もほぼ完済し、不動産投資での収入だけで十分食べていけるなら、その時が本業を辞めてもいいタイミングでしょうね。

本業を続けても、辞めても生活をしていけるって本当に幸せですね。これが「人生を選べる」ことができるようになった瞬間です。

本業が好きで、続けたいならそれはそれで気持ちにゆとりのある生活が出来ますし、何かトラブルが起きたときでも何も困りませんね。

私が公務委員の時は、両親の介護のため仕事を休みがちだった先輩方もいましたし、子供が登校拒否になってしまい、その対応で、仕事をやめられた先輩もいました。

そんな生活の保険としても使える、「不動産投資」のおかげで私は本当に気持ちの余裕のある生活が遅れています。

「不動産投資」は安全な投資方法が出来ている人、あなたが本当に儲けることのできる不動産投資物件の情報を提供してくれる人、そして信じることのできる人に教えてもらうのが一番成功できる方法だという事を私は知っています。

もし、私にこれらの情報がお聞きになりたいときは、私に遠慮されずに聞いてください。私は、不動産会社やコンサルタントではありませんただの、「不動産投資」を安全に成功させることができるコミュ二ティの代表なだけです。

あまりうまくいかないような不動産投資物件を、あなたをだまして売るような不動産会社ではありませんし、上っ面だけの「不動産投資」手法しか提供できないコンサルタントとは違います。

世の中には、確かに実績もあり、きちんとコンサルティング出来ている人はいます。しかし、少ない。 人数が少ない上にあなたが安心して相談できる人はもっと少ないと思います。

私は、そんなあなたの選択肢の一つになればいいと思っています。優秀なコンサルタントのかたでも、あなたが実際に会ってみると、怖そうでうまく話ができないとか、話の相性が合わずにうまく相談できないなどあると思います。

もしかすると、私との相性が合わないこともあるかもしれません。あなたの収入、資産によって手に入れられる「動産投資物件」は変わってきますが、あなたが失敗せず、成功する不動産投資だけを提供していきます。

 

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