公務員やサラリーマンが、初めて不動産投資をするには、何をしていったらいいのか?

おはようございます☆ 1日何もしなくても食べていける収入を得られるようになったので、公務員を退職して、ビジネスをスタートした、公務員ビジネスマンの天野浩史です☆ 公務員やサラリーマンのかたが、初めて不動産投資をするのに、何をしていけばよいのでしょうか? みなさんはおわかりですか? 分かっている方でも、不動産投資の進め方の正解は1つではありません。 今回は、なるべくどんな方でも合いそうな方法を中心にお伝えできたらと思います。

本業を失わないために

公務員、サラリーマン何れにしても本業に影響が出ないようにしないといけません。 どんな影響がありますでしょうか? 一番怖いのは、退職させられてしまうことですよね。 退職にならなくても、罰を受けてしまうと職場に居づらくなり、結局退職しないといけなくなることもあるようですので、注意しないといけません。

職場に副業禁止規定がある場合、まずその副業禁止規定について、詳しく調べないといけません。 そのために皆さんとしてはまず、インターネットや、本などから情報を仕入れようとすると思いますが、私が見る限り、ご自身にピッタリあった情報はないように感じます。 もちろん、私がどれだけたくさんの情報を提供したとしても、残念ながら、あなたのことを私は知りませんので、ピタッと合わせた回答ができないのです。 そのため、どうしたら、あなたに一番良い方法か考えてみました。 その方法とは、人事課の人に直接確認するのが良いと思います。

人事課のかたと、とりあえず相談してみよう

しかし、中には人事課のことが苦手な方もいらっしゃると思いますので、そういった方は、名前を伏せた状態で電話相談をされればいいのかと思います。実際私の場合も、人事課のかたに直接会って、はじめて相談した時はとても居心地が悪く、悪いことをしているかのような感じにもなりました。 また、人事課のかたもとても忙しい様子なので余計に聞きづらい感じにもなりました。

では、人事課のかたにいつ、相談を聞いてもらうのがよいのでしょうか? それは簡単で、人事課のかたが忙しくない時に、相談するのが良いと思います。 それでは、人事課のかたが忙しくない時はいつなのでしょうか? 思い当たるのは、2月、3月、4月、9月は絶対に避けたほうが良いでしょう。 みなさんもお分かりだと思いますが、人事異動の季節です。 この時期は私は聞きづらかったですね。 サラリーマンのかただと、10月、1月の人事異動がある会社もあるようですね。 愛知県だとトヨタ自動車、アイシンなどは、1月に大きな人事異動がでることがあるようです。 忙しい時期を避けられたなら、必ず人事課のかたの意見をきちんと聞けると思います。

かくれて副業する必要はどこにもない

なぜ、人事課に相談しなければならないのでしょうか?  それは、本業を失わないためです。 お小遣い稼ぎで副業をやる方もいると思いますが、それがばれてしまわないかドキドキしながらやっていると、全力でお金を増やすことができません。 それもあります。 ばれるって、悪いことをしているとそういうことばになりますが、ちゃんと許可を取ってやれることも多いのですが、それすら聞かないので、副業で問題なくやってもいいことですら、ドキドキしている方もいます。 ずっとドキドキするのはいやですよね。

例えば、私にご相談のあったのが、副業禁止規定があるけど、株ってやっていいの?とかはたまにありますね。 実際、私も人事課のかたとよく話をしていましたが、株は問題ないようです。 人事課のかたが言っていたのは、株は目をつぶりますとのことでした。 しかし、勤務時間にやるのはダメと言ってました。 その場合は、職務専念義務違反という部分にあたってくるのでダメだということのようです。 と、いうことは、勤務時間外であれば、副業禁止規定には、株で稼ぐ金額の上限を記載されていないわけなので、これはチャンスではないですか?

確かに、不動産投資とかだと、4棟9室を超えると、そのたびに事前に人事課のほうに相談し、許可を取ってゆく必要がありとても、面倒ですが、それをしないと増やせないということがあります。 なので、私もアパートを購入すれば許可を取り、太陽光発電パネルを屋根に載せれば、許可を取りということの繰り返しでした。 でも、株で儲けられるならそんな苦労もなくうらやましい限りですね。

副業を許可なしでよい範囲でやめてしまうのはもったいない

私がなぜ、人事課に相談しに行くべきだというのかですが、結構な確率で、人事課との行き来をしないで、いきなり不動産投資を始める人が多いですが、ほとんどのかたは4棟9室の上限を超えないように初めから計画してしまっているのです。 これだと収入は少ししか増えません、せいぜい、月収50万円くらい増えるだけです。 この、4棟9室というのは、副業禁止規定に、「5棟10室」というのがあり、5棟10室以上になるなら事前の相談と許可がいるというルールがあります。 なので5棟10室未満というと、ぎりぎりセーフのラインが4棟9室なのです。

おさらいですが、副業禁止規定にある5棟10室とは、戸建の賃貸物件なら、4棟までは任命権者の許可なしでも建ててもよく、アパートの場合なら、9室のアパートなら1棟若しくは、4室のアパートと5室のアパートの合計2棟で9室までなら許可がいらないよという意味です。 戸建1棟と、9室のアパート1棟はどうかと人事課のかたに聞きましたが、うなってました(^^)国からの基準みたいなものをもらっているようで、資料をチラチラ見ておられました。

話は戻りますが、結局許可なしでやれる範囲だと、もったいないと思います。 どうせやるなら、収入を増やしたほうがいいと思います。 借金が多くなると不安かもしれませんが、借金が多いほど、収入も多くなり返済も楽になるからです。 アパートを複数持っている方は結局、より利益を得られることが分かっているので、それをしているのです。 返済の方法も、繰り上げ返済などもしてゆけば安全です。 3棟あれば、3棟で溜まってきたお金を1棟の繰り上げ返済に回し、返済が進み、手持ち金も増えたところで、もう一棟購入することで、収入がまた増えます。 ここで注意してもらいたいことが、有名な金利の高めの金融機関では複数棟所有すると、ものすごくきついので注意してください。金利が1.0%以下で30年返済のかたなら、増やしてもいいですが、4.6%で40年返済のかたは、買い増しではなく、絶対に借り換えをしてください。 借り換えをすれば、手元に残るお金が増えていくので、次に購入する初期費用として使えます。

人事課のかたと仲良くすると不動産投資で、収入を増やせる

どんどん収益を増やし、アパートの数を増やすために、人事課のかたと許可なしで建てる時から仲良くなっておけば、とても増やしやすいです。 また、増やすつもりでいることも先に伝わっているため、急に相談をするのとは大違いです。 また、金融機関のかたと一緒で、「投資」という言葉はあまりいい顔をされません。 ではどういうといいかというと、老後に年金だけだと不安なので、不動産事業をしようと考えて、相談に来ました。などが良いですね。

そして、あなたが1棟9室のアパートを購入し、収入も安定し、うまく経営が出来てきて、いよいよ2棟目を買い増しするときには、人事課のかたに相談するときは、やはり、不動産事業で将来不安を無くしたくてお願いに参りました。というのがいいでしょうね。 この許可がいる2棟目の購入の時に、やっぱり、許可なしで何とかしたいなと思いませんか? これは、実は、条件さえ整えばできます。 でも、そのために必要なのは奥さんとの信頼関係と、離婚をしないという大前提が必要です。 それがないとちょっと厳しいですが、私は妻のことを信用しているのと、離婚をしないことは間違いないと考え、2棟目に8室アパートを購入することができました。 もちろん人事課のかたも、許可は不要ですとのお墨付きです。

ネットの情報をうのみにするな

ネット上で怪しい情報としては、会社を作って不動産を運営するとか、民事信託を使って、迂回するみたいなことが見受けられましたが、私の勤めていた場所では、NGですので、やるにしても、やってからNGで、解雇とならないように、やはり人事課のかたとよく相談してくださいね。 ネット上の情報の出どころは、誰からの情報なのかとか、信じていい人なのかとか、よく確かめたうえで、進めてください。 せっかく手に入れたのに、本業とどちらを手放すのかという選択肢になってしまっても面白くないですよね。

まとめ

人事課のかたと、許可がいらない時から、将来のビジョンなどとともに、不動産投資の相談をしっかりやっておけば、許可がいるようになった時でも、許可してもらえます。

許可なしでやれる不動産投資もある。奥さんが信用でき、離婚することが無いと判断するなら、自己で所有する以外の方法で、増やすこともできる。ただし、会社の設立は、企業なので、副業どころか、本業とみなされてしまい、起業したとたんに解雇される可能性が、官公庁の人事課によってはあるので、十分注意すること。

人事課のかたとよく相談していれば、全く何も怖くありません。それどころか、どうやってやるのか聞かれたりもします。 人事課のかたは敵ではありません、味方になってもらって、みんなで幸せになりましょう☆

 

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